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房地产行业是如何一步步走向人民对立面的

从1987年深圳首次国有土地拍卖开启中国房地产商品房开发史,到2019年中国商品房销售额突破15.9万亿,30年间中国的房地产市场随着经济发展、人才流动和城市红利发生了巨大的变化。

30年前的那次土拍,摸着石头过河,在巨大的压力下,中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权成功,这直接促成了《宪法》中有关土地使用制度内容的修改,从此土地使用权可以依照法律的规定转让。

30年前来,时代在巨变,科技日新月异,中国从一个农业大国,成为世界上唯一拥有工业全品类的国家,据2017年发布的全球通信设备商的数据信息来看, 华为以27.18%的高比例名列第一,远远超过了以前的通信设备的老大爱立信和诺基亚,通讯领域全球第一。

从2005年开始,网购成为人们的习惯,也陆续催生了阿里、京东、拼多多等世界电商巨头,以及顺丰四通一达等上市物流快递企业,一个生活习惯的改变让电商和物流两个行业成为经济的重要组成部分。

手机支付让人们开始不带钱包出行,更是让中国成功跨越支付卡/信用卡,从现金直接到了无线金融支付,支付宝/微信支付也被誉为中国的新四大发明之一。

中国家电产品自1996年开始走出国门销往海外,出口份额超过全球总额的50%,成为当之无愧的世界第一,在家电细分品类,中国的家电黑科技以及高端家电市场份额已经走在世界前列。

当然也有这么一个行业,一直裹足不前、积习难除,和其他领域相比,越来越落后于这个时代。

4月份,高新区某科阳光美镇的无底阳台刷爆朋友圈,外行看热闹,内行看门道,这件事情无外乎两种原因造成的:

1、可能是开发企业当初“偷面积”的做法,把这个当成卖点和利好赠送,后来因为某种原因,无法实施,只能现状交付;

2、也可能开发企业只是按照“偷面积”去设计,原本意思是业主自己承担后期改造费用,因为表达疏忽,误让业主以为后期改造由开发企业承担,后期双方发生分歧,引起纠纷和群诉。无论何种因素,“偷面积”这是确定的事情。无独有偶,2019年3月米罗湾4期均被李沧区行政执法局贴封条,成了违建。房屋无客厅、无电梯、中间悬空的户型,一时间成为了行业笑柄,据悉目前最终的整改方案已经确定,新某园置业将为此承担巨额的损失。

开发企业主动在偷面积上创新的原因,无非是增加项目卖点,获取更高的价格和收益,从本质上是为了企业之私,而不是业主之利。

在万某企业业主的维权史上,“纸板门”和“轻钢龙骨墙”一定是绕不过去的,尽管后期企业释疑这是新材料、新工艺,符合国家规定,也在某些家装场景中应用很广泛,但是公众业主坚持认为主要是因为万某过于追求成本优化,以次充好,这些怀疑的声音一直大量存在。

2019年8月,原绿城总裁曹舟南在在博鳌论坛上说,这个行业发展了30年,屋顶渗漏、烟道串味、电梯噪音目前依然比比皆是,这个行业30年基本没有进步。

如果一味的把“偷面积”当成创新,把“纸板门”当成创新,忘记了开发企业的主要工作是盖好房子,建好品质,那么,这样的创新,业主宁可不要。

《中国裁判文书网》显示,(2018)鲁01民终4799号民事判决书判决:济南盛唐公司败诉。这是济南市中级人民法院做出的二审终审判决,法院判决济南盛唐公司(城市某光开发商)判决生效之日起十日内返还原告潘某虹定金50000元,据悉在一审判决中法院已经做出上述判决,盛唐公司不服提起上述,被维持原判。

事情的起因系潘某虹因就商品房买卖合同的具体条款、交付款项和签订的先后顺序未能协商一致,导致合同未能签订,请开发企业返还定金,解除定购协议。

一、二审法院均依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”的规定做出的有利于购房人的判决。

2014年3月15日正式实施新消费者权益保护法规定,除特殊商品外,网购商品在到货之日起7日内无理由退货。

目前中大规模的实体连锁商场,在不影响二次售卖的情况下,大部分商品也给予了消费者7日内无理由退货的权利。

在保险业,为了维护消费者的权益,保监会规定客户从收到合同之日起,有10天的犹豫期,在犹豫期内,消费者可以无条件退保。

而我们的开发企业,在房子仍在建设期,没网签没交付,根本不影响二次售卖的情况下,为了50000元的定金罚没,竟然在一审法院判决客户胜诉后,依然趾高气昂、理直气壮的提起上诉。

来自济南的另一个判决,(2019)鲁01民终2506号民事判决书显示:济南市中院二审终审判决济南旺地公司(万某企业旗下)败诉,这同样是旺地公司不服一审判决上诉后引起的诉讼。

事情的起因是:原告朱某军认为被告旺地公司开发的“金色某城”提供临时用电作为交付条件不符合合同约定的交付条件,应当判为逾期交付。

而被告旺地公司则认为,只要给你供电,不影响业主使用,无论市政供电还是临电,均应视为按时交付,所以不应当承担逾期交付的责任。

最终一审法院做出了有利于业主的判决,但是旺地公司不服提起上诉,济南市中院维持原判。捍卫了法律的尊严和正义。

荒唐的是,合同规定因出卖人原因,导致水、电未按约定期限达到上述条件的,每逾期一天,出卖人承担10元违约金,因此即使业主朱某军胜诉,所能得到的赔偿也寥寥无几。

据悉,在开发企业的预售合同中:精装修出现问题“零赔付”,“业主在交付日未能到达现场可由物业管理公司代为收房”,“延期交付每天赔偿5-10元”,“精装修出现瑕疵不得作为业主拒绝收房的缘由”“逾期交付在3个月内免责,不计赔偿金”等明显显失公平、荒唐无比的条款并不鲜见。

如果开发企业制定合同的时候,不把业主想象成对立面,而是讲责任、自我约束、有良知、合规公平,善待客户、尊重公平,业主大概率也不会把开发企业当成对立面的。

2019年9月,绿地越秀海玥的业主在多方诉求没有得到解决后,给广东省委书记、广州市市长写信,直抒项目存在的几大问题,内容显示1000余户的社区,800多户存在严重的质量问题。据悉,目前房地产交付纠纷和维权引起的问题已经占据了人民网领导留言板内容的多数。

偷工减料、货不对板、产品质量、虚假宣传已经成了交房普遍存在的矛盾,2019年底,南京融侨观邸因为“6棵树”事件登上了热搜,据悉当记者采访融侨相关工作人员时,这位工作人员说“红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢”。

除了上面说的问题,高负债下的高风险,也是房企发展的重大弊病。房地产企业为了获得超额的利润,不惜在能力之外,狂加杠杆蒙眼狂奔。不过这种风险最后买单的全是业主。

网传,2014年光耀集团遭遇资金链断裂,光耀在旗下的光耀翡俪港、光耀荷兰小城、光耀将军湖、全球候鸟度假地等多个楼盘全部停工,至今仅有个别项目获得被收购新生,其余的项目全部停滞,业主收房无望。

2019年9月,知名房企三盛宏业理财爆雷,员工讨债、全国项目大面积停滞、资金被监管等问题集中爆发。三盛宏业在广东、上海、浙江、沈阳四个区域,至少有16个项目均出现了“受资金影响而停工/半停工/未开工/工程滞后”的情况,截至8月25日统计的已批未付工程款达到11.6亿。

2020年4月,因为福晟资金链断裂,短期复工无望,在多次和企业沟通无果的情况下,宁德福晟钱隆大第的720名业主给宁德市政府发出网络公开信,请政府介入、关注和主持协调推进后期项目建设工作。

1998年,宋卫平在杭州打造了时代精品—桂花城,20年过去了,目前来看,桂花城依然以超前的规划和美伦的建筑不落伍于当前,甚至很多开发商当前项目的建筑品质都不如20年前的绿城。

当年桂花城惊艳杭州之后,据听闻宋先生并不满意,他要求团队把规划设计、工程、环境、销售、物业管理等园区营造的各个专业中存在的细节缺憾被详细地罗列出来,并形成为一个规整的文本《桂花城批判》,他想以文字存于世的形式,告诉绿城的员工和业主,品质是一种态度。

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