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专家:楼市供不应求,房价上涨无法阻止!3信号显示,这次不一样

过去二三十年,房地产可谓是名副其实的“造富”神器。凭借房子,有人衣食无忧,有人财务自由,有人甚至跻身亿万富豪之列。正是因为有无数买房暴富的案例存在,才使得“有钱就买房”几乎成了每个人牢不可破的终极信仰。

“涨价”很好理解,过去二十多年,房价基本是“一路涨”过来的,有的城市年均涨幅可高达三四成,对比任何行业,这个收益都是非常可观的,也因此国人看待房价基本都是持有一种“只涨不跌”的坚定信心;“赚钱”就更简单了,买房后迎来房价上涨,财富短期即可大幅攀升;国家需要,简言之就是经济发展的需要,这一点最隐晦,但其实也最关键,正是有这种认知的存在,才让更多的投资炒作楼市者有恃无恐。因为总觉得国家离不开房地产,所以也就可以忘乎所以。这就像谈恋爱,一方觉得另一方永远都离不开自己,所以就有了“作死胡闹”的底气。

还有一个几乎所有人都知道,但是鲜有人点破的原因:受一众专家大咖的鼓吹忽悠。过去专家们惯用的说辞有三种:原材料涨价、城市化进程未结束、过度依赖土地财政。说实话,这三个“看多”楼市的说辞,相信大家听得耳朵都起茧子了。即使在今年这种惨淡行情下,我们也隔三差五就能听到专家们搬出这老三样来“撑”房地产。中介们更是把这三样经常挂在嘴边。

不过,最近我们又听到了新观点。楼盘网报道,知名房地产专家孟晓苏评论当前的房地产市场时重点提到,“房价上涨的长期趋势及供需矛盾依旧紧张,楼市明显供不应求,我们阻止不了房价上涨。”言外之意,房价上涨仍然是难以阻挡的,因为我们目前盖的房子不足以满足日益增长的需求。说白了就是房子仍然不够。

楼市真的供不应求吗?我们真的还缺房吗?答案其实早已摆明:中国并非房子不够住,而是住房分布严重不均,少数有钱人独占绝大多数房产,不住不租就那么空置浪费。这不仅推高了房价,更挤压了刚需利益。

房子够住有三个支撑依据:1、近日央行报告显示,中国户均1.5套房,且我们的住房拥有率高达96%,居世界前列;2、西南财大教授测算过,中国现有房产足够至少20亿人居住,且我们的房屋空置率同样居世界前列,高达22%-25%之间。尤其是三四线城市,房子严重过剩,供早就大于求了;3、潘石屹曾经透露,我们的人均居住面积近40平,已是发达国家水平,房地产不再是刚需了。

很多无房人一看到专家出来说“楼市供不应求”,就顺理成章地觉得房价可能又要涨了,自己也不去思考证伪,然后就恐慌性入市,跟着别人去抢房。说实话,正是因为很多人看待楼市过于单纯,过于信任专家的话,才使得楼市总能凭空诞生源源不断的需求,专家的忽悠之词,才能屡屡奏效。讲真,2020年后房地产的某些逻辑和思维真的要变了。

楼市供不应求,房价上涨真的无法阻止?3信号显示,这次不一样——楼市喜迎三大好消息,为帮刚需买房国家这次动真格了:

俗话说,信心比黄金贵。当前阶段楼市能否彻底回归理性,其实购房者的心态依然起主导作用。专家学者们可以杜撰出一千个看涨房价的理由,但是最终影响市场的还是千千万万的刚需购房者——专家们说得天花乱坠,但是购房者们都不买账,房价如何撑得起来?

调查显示,当前阶段购房者已绝对理性,市场的真实底牌也暴露出来了——南方日报、南方+客户端共同发起的调查问卷分析显示,近三成受访者推迟购房计划,其中近五成受访者预期未来房价会跌。

不管是“经此一役”国人对居住的理解和认知发生了根本变化,还是“国家持续的高压调控”纠正了国人买房投资炒作的观念,总之现阶段绝大多数人对房地产都是持“不看好”态度。

国人对房地产预期如此大幅扭转,是过去二三十年不曾出现过的,说实话,这极有可能成为房地产发生颠覆巨变的转折点——大家都“不看好”楼市,都不进场买房,意味着楼市接盘的人越来越少。接盘严重不足,对房价自然构成利空,对急于回款的开发商和高杠杆投资客来说,无异于“毁灭性”打击。

过去这些年很多人之所以一直力挺房价,归根结底是看准了“地方过度依赖土地财政”的底层逻辑。今天我想说的是,纵使是这种过去二三十年都颠扑不破的真理,如今也发生变化了:

克而瑞数据显示,今年以来,土地流拍率呈现上涨势头,截止到今天土地流拍率已上升至21%,较2019年增加了5.8%。监测显示,3月至今,重点监测城市共计有79宗土地流拍,其中不乏优质地块,而且多宗地块未达底价流拍。其中义乌、金华、洛阳、合肥、郑州、青岛等城市流拍数量均超过了4幅。合肥最高,有8幅地块流拍。

土拍降温,地块接连流拍,根本原因有二,一是房企无钱拿地,二是各大城市大大增加了土地供应。

更有数据显示,其实国内大多数城市都存在土地供应过量的风险——丁祖昱评楼市公布的数据显示,在国内30个典型城市中,有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年,一般来说,超过一年半就意味着当地土地供应存在过量风险。其中,合肥、济南、上海、呼和浩特4城较重过剩;郑州、昆明、太原、福州4城严重过剩。

数据显示多城“土地供应过剩”,但专家们又在高喊“楼市供不应求”,孰真孰假一目了然。

过去二三十年,房地产是当之无愧的龙头老大。上文已经说过,这其中有经济发展的需要,彼时中国经济基础薄弱,为了追赶各国,我们不得已动用了房地产这个大招。但其实我们每个人都深刻明白,一味发展房地产的确可以带来经济的短暂繁荣,但这是一条不归路。

实干大佬曹德旺说过,支撑一个国家一直强盛发展下去的核心力量是实体制造业和高科技产业,而不是砖头水泥垒砌起来的冷冰冰的楼市,这是所有发达国家已经亲身验证过的。

我不止一次说过,大国间的较量最终还是拼科技、拼实体制造业,拥有自主产权且掌握世界一流的核心技术,你就是世界的中心。过去的经历证实房地产确实也能带来经济的繁荣,但这种发展弊端太多,且对地产之外的产业挤压效应明显,尤其是制造业。

2016年起我们提出经济走高质量发展路线,其实就意味着国家已经做好了“弃用”房地产的准备。而且此后国家还多次说过“不走老路”、“不靠炒房拉动经济”、“不拿房地产刺激经济”的表态。毕竟房地产挤占了太多信贷、劳动力等资源。而这些恰恰又是其它产业发展最紧缺的。而且从调控的态度和立场来看,国家也终于承认了,高房价局面急需改变。

调控历时三年半有余,各地对于房地产的发展也是收得很紧,海南、长沙两地甚至更率先搞起了“去房地产”的操作。而金融部门对资金的监管更是史无前例的偏紧,“钱不准违规流向房地产”的口号不仅喊得响,也真正做到了言行一致。

以上楼市发生的三大变化,之所以说是好消息,是因为这每一项变化对应的都是利好买房人:购房者预期改变,持币观望,意味着楼市接盘不足,房价下跌跌势明显;地市降温,供地甚至过剩,也利空房价;国家对房地产定位的改变,决定不重走老路,实际上也是大大降低了房地产的投资炒作热情,有利于市场回归健康理性。

以往历次调控,总有人说国家是“形式主义”,依据是调控未对市场动真格,很多政策的祭出也只是流于表面,而且往往不够深入持久。但再看这一次真的不一样,调控不仅持久深入,而且对房地产的三大支撑也造成了彻底扭转:居民部门的预期变了、地市降温了、房地产的定位更发生了史无前例的改变。不得不说,为帮刚需买房国家这次真的动真格了。虽然当下房地产没有实现彻底回归理性,但是只要调控能够坚持,一切终会好起来的。

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