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房子空置率这么高,何时开征空置税?专家:没法征,也没必要征

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年,从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人,通晓房地产领域内的一切门道。

章哥好!我现在有三套房,北京一套,外地两套。现在准备以二套资格再购买一套学区房,专门出租用。西城海淀的价格太高买不起,我想在大兴买,请问这回报率能有多少?

另外我心里总有点担心,据说北京的空置率达到了30%以上,是真的吗?那以后一征收空置税,房价会不会大跌啊?

学区资格是用来上学的,不是拿来投资的。这不是说我唱高调,而是说,投资学区房的风险太大。如果你没有孩子上学的需求,那就等于是学位闲置,为学位而付出的资金也是闲置,并没有产生价值。

而北京每年都会进行招生制度改革,一道命令就能让投资人措手不及,房子的学区溢价部分也极有可能造成损失。前几天西城的430新政就是如此,会导致很多优质校区的学区房业主受损。

总之,既然是纯粹的投资,那就尽量选择没有学区溢价,或者溢价少的房子,虽然有可能错失机会,但至少不受损失。而投资的第一原则就是:避险!

如果以升值率来讲,只要不是偏远的地段,大兴和市区在楼市上涨时期的升值率差不多。只不过在调控下跌时期,海淀等地的抗跌性要强得多。

比如2017年至今的调控,大兴房价差不多下跌了10-15%左右,而海淀的万柳中关村等地几乎没什么波动。

空置率,在普通人和专业人士心中的概念不一样。一般都认为,只有买下来之后不住人的住宅才叫“空置”。

但实际上,这只是其中的一小部分,大量的空置房是那些建好后还没卖出去的新楼盘。而且,空置房还包括没租出去的商铺和写字楼,这才是大头。随便在北京街头逛逛,空置的商场写字楼店铺有的是,这一栋楼就能顶半个小区的面积。

这次疫情,让大量的饭馆和小型店铺关张了,如果现在统计,我估计空置率能达到40%以上了。但这能代表什么呢?和房价的关系很大吗?

这能收空置税吗?人家都这么惨了,房子不仅租不出去,还要上门去收税?怎么张嘴要啊!

3、 北京的住宅空置率。这个实在没有数据,但是可以估算一下。北京总共有750万套房,如果有30%空置,那就是只有500万套在使用。可北京还有250万套出租房,也就是说,只有250万套是北京人自己住的。

可北京户籍人口有1400万,挤在250万套房里?北京人都怎么想的,宁可空着一套房,也要6口人在一块儿挤,太难为自己了吧?

再一点,北京的房租高谁不知道?那些有好几套房的人都傻吗?宁可把房子空着挨骂,也不说租出去挣房租?这么傻的人怎么赚到买房钱的?

那些开发商也傻吗?明知道北京有这么多房子闲置,还拼命的抢地盖房,他们的智囊团分析师,拿的都是幼儿园文凭吗?

总之,如果说北京整体的空置率是30%,有可能。但如果说住宅有30%的空置率,那可能只有专家们才能理解吧,反正我不信。

人家买了房子连装修带放味儿,半年不住人收税不?父母给孩子买套房准备明年结婚,今年收税不?买不起市区的房,只能在远郊买套房先放着,收税不?郊区的人到市区工作,租房住,郊区的房只好空着,收税不?

就算是真的空着,谁去检查,怎么查?强闯民宅吗?如果以用电量来判断是否住人就更好办了,随便买个智能开关不就完了,定时开启几盏灯很难吗?

再一个,如果开征空置税,不能光是北京开征吧,应该全国都开征才行吧。那一旦开征,交税最多的会是哪些人?正是哪些在大城市买不起房,而在小城市或乡村有房产的人。他们常年在大城市打拼,过年才回一趟家,难道让税务局去堵门要钱吗?就因为他们的房子空置了一年?合理吗?

5、 所以说,空置税没法征收,首先就没法界定,而且也不能征收,这将让那些在大城市打拼的人更加没了出路。

在任何城市,房子有一定的空置率是合理的,这是房产循环的必须条件,就相当于做生意的存货。如果没有了空置率,或者空置率很低,那房价肯定得涨到天上去。这说明房子更加供不应求,必须涨!

6、 总结:首先劝您不要投资学区房,如果想投资,可以买普通二手房,如有意向区域再咨询我。其次,不要担心什么空置率和空置税,这本来就是个伪概念。而且根本不可能征收,也没必要征收!

章哥,看来你好久了,为什么从来没推荐过老破大呢,都是建议买老破小,这两种有什么区别吗?我现在就看上了一套老破大,在玉泉路附近,1985年的房子,但看上去不是太破。95平米两居室,总价560万,请问能投资吗?

2、 人们一般关注老破小,主要是两种人。一是纯粹投资,准备长期持有,看重的是投资回报率,靠租金来获得收益。另一种是急于上车的年轻人,收入未必低但积蓄有限,怕错过房价上涨期,所以先买一套再说。

3、 老破大的房源相对较少,而且单价虽然略低但总价高了,而且租金并未同比例上涨。既然人们关注的不多,我也就没推荐过了。

4、 从你看的这套房来说,确实不太多见,估计是当年至少处级干部所按标准分配的。如果是以自住为主的话可以投资,其价格涨幅和老破小是一致的,居住起来生活体验更好。只不过是租金收益会相对少一些,但如果你是自住就无所谓了。

5、 但是,如果你是纯投资的话,不建议。因为不太好出租,毕竟面积大,租这种房子的人不多,所以租金相对偏低,至少低于老破小的租售比。

未来的房地产市场,既有贵如黄金的区域,也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了,而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益,必须掌握一定的方法论,必须学习研究和早日规划,否则必定跑输大盘。

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